Per determinare il valore di un bene immobile è necessario determinarne la rendita catastale. Quest’ultima rappresenta un valore fiscale che consente di calcolare quanto vale un bene al fine di determinare le imposte che gravano sullo stesso oppure dirimere questioni di natura ereditaria. Vediamo di seguito tutto quanto c’è da sapere in merito.
Cos’è la rendita catastale
La definizione di rendita catastale è fornita dall’articolo 23 del Regio Decreto n. 652 in vigore dal 1939: “costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovrimposte“. In altre parole, si tratta del valore di un bene individuato a fini fiscali, in modo tale da poter esigere una tassa o un’imposta sul bene stesso. La rendita dipende principalmente dal luogo di ubicazione e dalle caratteristiche dell’immobile.
L’indicazione della rendita catasta di un immobile (o di un terreno), da non confondere con il ‘valore catastale’, viene riportata all’interno della visura catastale. Il documento, che contiene i dati utili ad individuare il fabbricato ed identificare gli intestatari, può essere ottenuto in maniera semplice e veloce direttamente online, rivolgendosi a portali specializzati come Ivisura che forniscono servizi online di natura burocratica.
Come calcolare la rendita catastale
Per determinare la rendita catastale, è anzitutto necessario conoscere il gruppo al quale l’immobile appartiene. A secondo delle caratteristiche costruttive e della destinazione d’uso, il bene viene catalogato secondo una specifica partizione.
Nel Gruppo A (da A1 ad A11) rientrano tutti gli immobili ad uso abitativo, compresi castelli, palazzi ed altri edifici di particolare valore storico ed artistico, oltre a studi ed uffici privati ed abitazioni tipiche. Il Gruppo B include edifici a carattere sociale o comunitario, come ad esempio collegi, case di cura, biblioteche, scuole e pubblici uffici. Gli immobili compresi nel Gruppo C, invece, sono finalizzati all’esercizio di attività commerciali o produttive; in questo gruppo rientrano, per tanto, negozi, botteghe, magazzini, laboratori e stabilimenti balneari. Nel Gruppo D trovano posto una serie di edifici a destinazione speciale, come ad esempio alberghi, teatri, cinema, sale da concerto, ospedali privati e fabbricati costruiti con finalità particolari e con una destinazione d’uso non modificabile. Gli ultimi due gruppi sono E ed F; il primo raccoglie gli edifici con una particolare destinazione, soprattutto per l’esercizio di funzioni pubbliche, mentre il secondo incorpora le cosiddette ‘entità urbane‘.
In generale, il calcolo rendita catastale si effettua moltiplicando la consistenza dell’immobile (espressa in metri quadri oppure in vani) per il coefficiente. Quest’ultimo è un valore riportato nelle tariffe di estimo prodotte dall’Agenzia del Territorio.
Per calcolare l’IMU con la rendita catastale rivalutata, invece, bisogna seguire un procedimento diverso. Nello specifico, per calcolare la base imponibile dell’Imposta Municipale Unica, è necessario moltiplicare la rendita catastale per l’anno in corso (rivalutata del 5%) per un coefficiente legato al gruppo di appartenenza del fabbricato.
I coefficienti da utilizzare nel calcolo sono i seguenti:
– 160 per i fabbricati di Gruppo A (tranne A10) e di categoria C2, C6 e C7;
– 140 per tutti i fabbricati del Gruppo B e delle categorie C3, C4 e C5;
– 80 per le categorie catastali D5 e A10;
– 60 per tutti i fabbricati del Gruppo D (tranne D5);
– 55 per gli immobili della categoria C1.
I coefficienti non sono applicabili alle aree edificabili poiché non hanno una rendita catastale; per tanto, è necessario assegnare loro un valore medio in base alle valutazioni di mercato. Anche per i terreni agricoli, le modalità di calcolo cambiano: bisogna rivalutare il reddito dominicale del 25% e moltiplicare il valore ottenuto per un coefficiente pari a 135. Nel caso in cui vengano riscontrati degli errori nei dati catastali relativi ad un immobile di proprietà, è possibile richiedere la correzione della visura catastale.
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