Quando si acquista un immobile, il prezzo pattuito con il venditore è solo una parte dell’esborso totale.
Ci sono imposte da versare allo Stato, costi di registrazione e trascrizione, e l’onorario del notaio.
Una delle domande più frequenti in fase di trattativa è proprio questa: chi paga il notaio?
La risposta è stabilita dalla legge, ma ci sono sfumature che vale la pena conoscere.
Il ruolo del notaio nella compravendita
L’acquisto di un immobile richiede obbligatoriamente la stipula di un atto pubblico davanti a un notaio.
Solo il contratto preliminare (il cosiddetto compromesso) può essere redatto con scrittura privata, salvo il caso degli immobili in costruzione, per i quali è richiesto l’atto notarile già in questa fase.
Il notaio non è semplicemente un “testimone” della firma: svolge un ruolo attivo di garanzia e verifica.
Prima del rogito accerta l’identità delle parti, verifica la provenienza del bene, controlla l’assenza di ipoteche, pignoramenti o vincoli pregiudizievoli, e si assicura che il trasferimento di proprietà venga correttamente trascritto nei registri immobiliari.
È anche il soggetto incaricato di calcolare e versare le imposte dovute allo Stato per conto dell’acquirente.
Chi paga il notaio: cosa dice la legge
L’articolo 1475 del Codice Civile stabilisce che tutte le spese del contratto di vendita e le spese accessorie sono a carico dell’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti.
Questo significa che, in assenza di pattuizioni specifiche nel preliminare o nel rogito, è sempre l’acquirente a dover sostenere:
- le imposte e le tasse dovute allo Stato
- i costi di registrazione e trascrizione
- l’onorario professionale del notaio
Anche le anticipazioni eventualmente sostenute dal venditore per conto dell’acquirente devono essere rimborsate da quest’ultimo.
Le parti possono tuttavia accordarsi diversamente: non è raro, soprattutto in trattative tra privati, che una parte delle spese notarili venga ripartita tra venditore e acquirente.
Eventuali accordi diversi devono essere espressamente concordati tra le parti e indicati nell’atto. In assenza di una pattuizione specifica, le spese restano a carico dell’acquirente.
Le imposte che il notaio versa per conto dell’acquirente
Una parte significativa di quanto si paga al notaio non è il suo onorario, ma le imposte che il notaio versa per conto dell’acquirente direttamente allo Stato. È importante distinguerle chiaramente.
Con le agevolazioni prima casa
Se si acquista con il beneficio prima casa, le imposte variano a seconda del venditore:
Da privato (o da impresa in esenzione IVA):
- imposta di registro: 2% del valore catastale
- imposta ipotecaria: 50 euro
- imposta catastale: 50 euro
Da costruttore (con vendita soggetta a IVA):
- IVA al 4% del prezzo di vendita (pagata direttamente al costruttore)
- imposta di registro: 200 euro
- imposta ipotecaria: 200 euro
- imposta catastale: 200 euro
Senza agevolazioni prima casa
Da privato:
- imposta di registro: 9% del valore catastale
- imposta ipotecaria: 50 euro
- imposta catastale: 50 euro
Da costruttore (con vendita soggetta a IVA):
- IVA al 10% (o 22% per immobili di lusso)
- imposta di registro: 200 euro
- imposta ipotecaria: 200 euro
- imposta catastale: 200 euro
Le spese accessorie: cosa rientra e cosa no
Le spese accessorie a carico dell’acquirente comprendono esclusivamente quelle strettamente necessarie alla redazione e alla stipula dell’atto.
Restano escluse le spese non funzionali al rogito: ad esempio, il compenso di un legale incaricato dal venditore per redigere il compromesso rimane a carico del venditore stesso.
Ci sono però situazioni in cui costi tecnici sostenuti dal venditore possono ricadere sull’acquirente: è il caso della relazione tecnica per un frazionamento dell’immobile o dell’aggiornamento della planimetria catastale, quando questi documenti costituiscono parte integrante dell’atto notarile.
È una di quelle circostanze in cui vale la pena chiarire la ripartizione per iscritto nel preliminare.
La responsabilità solidale tra le parti
Anche se per prassi consolidata è l’acquirente a versare l’onorario del notaio, la legge prevede che venditore e acquirente siano solidalmente responsabili nei confronti del notaio per il pagamento delle sue spettanze.
In pratica, il notaio ha la facoltà di rivolgersi a entrambe le parti per ottenere il proprio compenso, salvo poi il diritto di rivalsa tra le parti stesse in base agli accordi raggiunti. È uno scenario raro nella pratica, ma utile da conoscere.
Quanto costa il notaio in una compravendita?
L’onorario del notaio è libero dal 2006 (con l’abolizione delle tariffe fisse) e varia da studio a studio.
I parametri orientativi tengono conto del valore dell’atto, della complessità dell’operazione e delle verifiche effettuate.
È sempre possibile richiedere un preventivo dettagliato prima del rogito: un buono studio notarile lo fornisce con trasparenza, distinguendo tra onorario, imposte e spese vive.
Il preliminare di compravendita: le spese di registrazione
Se prima del rogito viene stipulato un contratto preliminare, anche questo va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Le spese di registrazione includono:
- imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate (o 155 euro se l’atto è redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata)
- imposta di registro: 0,50% delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria, oppure 3% degli acconti sul prezzo se il successivo rogito è soggetto a IVA
Le imposte versate con il preliminare vengono poi detratte da quelle dovute al rogito definitivo. Se l’importo versato con il preliminare risulta superiore, si ha diritto al rimborso della differenza.
Un buon notaio vale la sua parcella
La scelta del notaio non dovrebbe essere guidata solo dal prezzo.
Il notaio è l’unico soggetto che, nell’ambito della compravendita, è tenuto per legge a tutelare entrambe le parti in modo imparziale.
Le verifiche che svolge prima del rogito — ipoteche, pendenze fiscali, conformità urbanistica e catastale, provenienza del bene — sono la garanzia che l’acquisto avviene su basi solide.
Il costo del notaio, in proporzione al valore di un immobile, è contenuto. Il costo di un rogito fatto male, o peggio, di problemi scoperti dopo anni, lo è molto meno.
